Een grote verandering aan de rand van het historische Salobreña

Wie Salobreña binnenrijdt via de noordkant van de oude stad kent het gebied waarschijnlijk zonder te weten dat het een officiële naam heeft: UE-S3. Het gaat om een nog grotendeels open gebied bij de noordelijke toegang tot het oude centrum van Salobreña, in de omgeving van Cuesta Caracho en Calle Extramuros, direct tegen het historische centrum aan. Juist voor dit gebied ligt een omvangrijk Plan de Reforma Interior (PRI) op tafel. Het plan gaat niet alleen over woningbouw. Het voorziet ook in een nieuwe verkeersstructuur, openbare ruimte, groen en voorzieningen. Volgens de gemeente moet hierdoor bovendien een belangrijke nieuwe verbinding ontstaan tussen het strandgebied, de oude stad en de N-340. Het plan heeft tegelijkertijd tot discussie geleid. De lokale bewonersvereniging Asociación Cal y Caña heeft 24 bezwaren ingediend. De vereniging maakt zich onder andere zorgen over de bouwhoogte, het landschap rond het historische centrum en het Castillo de Salobreña, verkeer en de gevolgen voor de aangrenzende vega.

Wat staat er nu werkelijk in de plannen? En waarover verschillen de gemeente en de bezwaarmakers van mening?

Waar ligt UE-S3 precies?

De gemeente omschrijft UE-S3 als een strategisch gebied bij de entrada norte, de noordelijke entree van Salobreña. Aan de hand van de officiële plantekening en de kadastrale percelen uit het besluit kunnen we het gebied veel nauwkeuriger plaatsen dan alleen met die omschrijving.

Het officiële dossier noemt vier betrokken particuliere kadastrale percelen:

6972107VF4667A0001UX, 6972108VF4667A0001HX, 6972109VF4667A0001WX en 7271001VF4677A0001DE. Daarnaast maakt een gedeelte van grond van het Spaanse ministerie van Transport deel uit van de eenheid; daarvoor wordt de kadastrale referentie 18176A900091000000EE genoemd.

Op de officiële plantekening is ook Cuesta Caracho herkenbaar. In combinatie met de satellietkaart wordt daardoor duidelijk dat we moeten kijken naar de open zone aan de noord/noordwestelijke kant van het oude centrum, in de omgeving tussen Cuesta Caracho en Extramuros.

Dat is belangrijk, want het project ligt dus niet ergens in een nieuwe buitenwijk ver van het historische centrum. Het bevindt zich juist in een overgangsgebied tussen het oude centrum en het open landschap.

Ik heb geprobeerd de schets van de gemeente over Google maps te leggen:

Dit is een door mij gemaakte visual op de plek waar ik denk dat de weg komt op basis van de schets van de gemeente

Hoe groot is het project?

Het huidige PRI gaat uit van een oppervlakte van 14.409,64 m². Volgens de gemeente wordt daarvan slechts 31 procent daadwerkelijk bestemd voor residentieel gebruik. Het overige gedeelte is bedoeld voor wegen, openbare ruimte, voorzieningen en andere publieke functies. Alleen al voor het wegennet is volgens de gemeente meer dan 5.600 m² gereserveerd.

Het bestaande PGOU noemt voor UE-S3 een bruto oppervlakte van circa 14.000 m², een bebouwbaarheid van 1,00 m²/m², 1.400 m² aan dotaciones en 700 m² aan espacio libre/deportivo.

Het verschil tussen circa 14.000 m² in het oudere PGOU en 14.409,64 m² in het huidige PRI is dus op zichzelf geen aanwijzing dat er opeens een compleet ander gebied ontwikkeld wordt. Het huidige dossier werkt met een nauwkeuriger oppervlakte van de uitvoeringseenheid.

Komen er werkelijk 108 woningen?

108 woningen is de maximale capaciteit die in het huidige plan wordt gehanteerd.

De gemeente rekent daarbij met de in haar uitleg genoemde maximale dichtheid van 75 woningen per hectare. Toegepast op 14.409,64 m² resulteert dat in maximaal 108 woningen. Daarvan moeten volgens het gemeentebestuur 21 beschermde woningen worden. Dit betekent niet dat er nu al 108 woningen te koop staan of dat morgen met de bouw kan worden begonnen. Het PRI is een stedenbouwkundig instrument waarin wordt bepaald hoe het gebied mag worden ingericht.

Een groot deel van het project gaat juist over verkeer

Dit is misschien wel het onderdeel dat in de discussie over ‘108 nieuwe woningen’ gemakkelijk ondergesneeuwd raakt. De gemeente presenteert het PRI nadrukkelijk als oplossing voor een bestaand verkeersprobleem. De toegang tot het oude centrum verloopt nu onder andere via Cuesta Caracho. Het plan introduceert een nieuwe verkeersroute die moet aansluiten op de bestaande stedelijke structuur bij Calle Antequera en Calle Extramuros. Daarmee moet het verkeer tussen het strandgebied en de nationale weg over meerdere routes kunnen worden verdeeld.

Dat verklaart ook waarom op de plantekening zoveel ruimte aan wegen wordt besteed. Meer dan 5.600 m² van het totale gebied wordt volgens de gemeente viario. Daarmee beslaat verkeer een aanzienlijk deel van UE-S3.

Voor wie Salobreña kent, is dat relevant. Het oude centrum ligt op en rond de rots waarop ook het Castillo de Salobreña staat, met smalle straten en beperkte mogelijkheden om nieuwe verkeersroutes aan te leggen. Een nieuwe verbinding aan deze kant van het historische centrum kan daarom gevolgen hebben voor verkeersstromen die veel verder reiken dan alleen de toekomstige woningen.

Waarom is er zoveel discussie over het plan?

Daar begint het andere deel van het verhaal. Asociación Vecinal Cal y Caña heeft 24 bezwaren ingediend tegen het PRI. De vereniging vindt dat het project onvoldoende rekening houdt met het bijzondere landschap en de historische omgeving van Salobreña.

De petitie waarnaar op sociale media wordt verwezen, is hier te vinden:

Petitie over UE-S3 in Salobreña

De argumentatie van Cal y Caña gaat veel verder dan alleen de vraag of er wel of niet woningen mogen komen.

De bouwhoogte

Een van de belangrijkste twistpunten is de hoogte van de toekomstige bebouwing. Cal y Caña stelt dat in het PGOU voor deze locatie maximaal twee bouwlagen waren voorzien. Volgens de vereniging maakt het nieuwe PRI in een deel van het project drie bouwlagen mogelijk en zou een ander gedeelte, door de manier waarop de bouwvolumes op het hellende terrein worden geplaatst, tot vijf niveaus kunnen krijgen. De gemeente bestrijdt dat het plan daarmee de toegestane bebouwbaarheid overschrijdt. Burgemeester Javier Ortega stelt dat de toegestane edificabilidad en densidad worden gerespecteerd en dat vooral de verdeling van de bouwvolumes verandert. Dat onderscheid is belangrijk. De discussie gaat dus niet simpelweg over: “De gemeente wil vijf verdiepingen terwijl er maar twee mogen.”

De juridische en stedenbouwkundige discussie is ingewikkelder en gaat onder andere over bouwvolume, maaiveldverschillen, hoogte, dichtheid en de manier waarop de bebouwbaarheid over het hellende terrein wordt verdeeld.

Zicht op het historische Salobreña

Een tweede belangrijk bezwaar betreft het landschap.

Het beroemde beeld van Salobreña bestaat uit de groene vega met daarboven de witte historische bebouwing en het Castillo op de rots. De locatie van UE-S3 bevindt zich juist in het overgangsgebied tussen die verschillende landschappen. Cal y Caña vreest dat een groot bouwvolume op deze plek het zicht op en vanaf het historische ensemble verandert. Granada Hoy beschrijft de discussie daarom ook nadrukkelijk als een debat over de toekomstige relatie tussen het historische centrum en de vega. De door Cal y Caña verspreide 3D-beelden zijn bedoeld om dat mogelijke effect zichtbaar te maken. Daarbij hoort wel een belangrijke kanttekening: een 3D-visualisatie is geen foto van de toekomstige werkelijkheid. Het uiteindelijke zicht wordt onder andere bepaald door exacte bouwhoogtes, maaiveld, architectuur, afstand, bomen en de positie van waaruit je kijkt. De beelden zijn daarom vooral nuttig om te begrijpen waarom tegenstanders zich zorgen maken.

En wat gebeurt er met de vega?

Cal y Caña koppelt het woningbouwplan ook aan de nieuwe verkeersverbinding. Volgens de vereniging kan een verbreding of nieuwe route richting het strand gevolgen hebben voor bestaande boomgaarden en landbouwgrond rond Cuesta Caracho. Dit is een van de punten waarop het verstandig is onderscheid te maken tussen het PRI zelf en mogelijke toekomstige ontwikkelingen daarbuiten.

Het officiële PRI regelt UE-S3. Een nieuwe verkeersstructuur kan wel verbindingen mogelijk maken met andere gebieden, maar dat betekent niet automatisch dat alle omliggende landbouwgrond door dit ene PRI bouwgrond wordt.

Ook de oude araucaria aan Extramuros komt terug in de bezwaren

Een opvallend detail in de 24 bezwaren is de aandacht voor de araucaria aan Calle Extramuros. Cal y Caña vraagt expliciet aandacht voor het behoud van deze boom. Uit de stukken blijkt tegelijkertijd dat er binnen het dossier al een verplichting tot behoud van de araucaria is opgenomen. Dat soort details laat zien hoe uitgebreid de discussie inmiddels is, het gaat niet alleen over aantallen woningen, maar ook over bestaande beplanting, wegen, hoogteverschillen, groen en aansluiting op de omgeving.

Moest er geen milieueffectrapport komen?

Ook daarover bestaat verschil van inzicht. Cal y Caña heeft kritiek geuit op het ontbreken van een strategische milieubeoordeling. Maar inmiddels is hierover ook een formeel besluit van de Junta de Andalucía beschikbaar. De Consejería de Sostenibilidad y Medio Ambiente registreerde voor het Plan de Reforma Interior de la Unidad de Ejecución UE-S3 de Salobreña op 6 april 2026 de beslissing:

“NO SOMETIMIENTO A EAE.”

Dat betekent dat voor dit plan geen strategische milieubeoordeling (Evaluación Ambiental Estratégica) hoefde te worden doorlopen. Het dossiernummer is EAE/2565/2025. De gemeente wijst juist op dit besluit in haar reactie op de kritiek. Dat betekent overigens niet dat daarmee ieder mogelijk milieueffect onmogelijk is verklaard; het betekent dat de bevoegde milieudienst heeft besloten dat dit plan niet aan die specifieke EAE-procedure hoeft te worden onderworpen.

Een eerdere versie werd door de rechter vernietigd

Er zit bovendien een lange voorgeschiedenis aan UE-S3. In 2006 was al een plan voor dit gebied goedgekeurd. Dat plan werd uiteindelijk in 2012 door het Tribunal Superior de Justicia de Andalucía (TSJA) vernietigd vanwege strijdigheid met stedenbouwkundige normen rond onder meer dichtheid en bebouwbaarheid. Dat staat niet alleen in de stukken van Cal y Caña. Het wordt ook beschreven in het officiële gemeentelijke dossier van het huidige PRI. Daarna zijn nieuwe versies gemaakt. Het huidige PRI bouwt volgens het gemeentelijke dossier voort op de ordening uit 2019. Interessant is dat in het officiële besluit staat dat de ruimtelijke ordening wat betreft wegen, gebouwen, groen en parkeren in essentie overeenkomt met die eerdere ordening. Een belangrijk inhoudelijk verschil betreft de reservering voor beschermde woningen. Dat verklaart waarom de discussie al zo lang loopt.

Wat is er in augustus en september 2026 daadwerkelijk besloten?

Ook hier is enige voorzichtigheid belangrijk. Op 3 augustus 2026 is het huidige PRI in eerste instantie goedgekeurd. Het betreffende Decreto de Alcaldía is nummer 2026-1694. Daarna werd het dossier gedurende 20 werkdagen ter inzage gelegd, zodat belanghebbenden zienswijzen en bezwaren konden indienen. Cal y Caña heeft van die mogelijkheid gebruikgemaakt en 24 bezwaren ingediend. De vereniging vraagt de gemeente het PRI niet definitief goed te keuren zolang volgens haar relevante juridische en materiële problemen niet zijn opgelost.

Dat is iets anders dan dat de bezwaren al door een rechter of gemeente gegrond zijn verklaard.

Wat zegt de gemeente?

De gemeente kwam op 18 september uitgebreid met een reactie. Volgens burgemeester Javier Ortega wordt in de kritiek te veel nadruk gelegd op woningbouw en te weinig op het complete stedenbouwkundige plan. De gemeente benadrukt drie cijfers:

14.409,64 m² totale oppervlakte, 31% residentieel gebruik en meer dan 5.600 m² voor wegen.

Daarnaast stelt de gemeente dat de maximale woningdichtheid uit het PGOU wordt gerespecteerd en dat maximaal 108 woningen mogelijk zijn, waarvan 21 beschermd. De gemeentelijke technische rapportage in het officiële dossier concludeert eveneens dat de gedetailleerde ordening binnen het kader van het PGOU past en aan de eisen voor onder andere openbare en groene ruimte voldoet.

Dat is dus het formele standpunt van de gemeente; Cal y Caña betwist onderdelen van die interpretatie.

Wat betekent UE-S3 voor bezoekers en bewoners?

Dat is uiteindelijk misschien de interessantste vraag. Als het plan uiteindelijk in deze vorm wordt uitgevoerd, verandert een nu nog grotendeels open stuk aan de noordwestelijke rand van het oude centrum aanzienlijk. Er komt dan woningbouw, maar ook nieuwe openbare ruimte, groen en vooral een nieuwe verkeersstructuur. Voor inwoners kan dat betekenen dat de huidige afhankelijkheid van Cuesta Caracho voor de toegang tot het oude centrum vermindert. Volgens de gemeente moet verkeer gemakkelijker tussen het strandgebied, het oude centrum en de nationale weg kunnen worden verdeeld.

Daar staat tegenover dat nieuwe bebouwing en wegen onvermijdelijk het beeld van een nu grotendeels open gebied veranderen. Precies hoeveel daarvan zichtbaar zal zijn vanuit de vega, vanaf Cuesta Caracho of richting het Castillo is een van de belangrijkste onderwerpen in het huidige debat.

Is de bouw al definitief?

Nee, op het moment van schrijven nog niet.

Wat er nu ligt is een stedenbouwkundig plan waarvoor in augustus 2026 de initiële goedkeuring is verleend en waarop vervolgens bezwaren konden worden ingediend. Het huidige PRI maakt binnen UE-S3 een maximale capaciteit van 108 woningen mogelijk en bepaalt hoe het gebied stedenbouwkundig moet worden ingericht. De procedure rond het plan loopt in september 2026 nog en er zijn 24 bezwaren ingediend door Asociación Cal y Caña.

Wat vind ik er zelf van?

En dan nog even mijn persoonlijke mening. Ik ben maar een parttime bewoner van Salobreña. Ik woon hier niet het hele jaar en uiteindelijk is het natuurlijk aan de mensen die hier permanent wonen en aan de gemeente om te bepalen hoe Salobreña zich verder ontwikkelt. Ik voel me vooral enorm bevoorrecht dat ik een deel van het jaar op zo’n bijzondere plek mag wonen.

Maar als je echt wilt weten wat ik ervan vind: ik vind de voorgestelde woningbouw spuuglelijk.

De nieuwe wegen kan ik begrijpen. Wie Salobreña en vooral de toegang tot het oude centrum kent, weet dat de verkeerssituatie niet overal ideaal is. Een betere ontsluiting en een alternatief voor Cuesta Caracho kan ik daarom goed volgen.

Waar ik veel meer moeite mee heb, is de schaal van de woningen die op de tekeningen en 3D-beelden wordt voorgesteld. Waarom moet de bebouwing op juist deze plek zo hoog en massaal worden? Het gaat om een heel zichtbare overgang tussen de groene vega en het oude centrum, met het Castillo erboven. Juist dat landschap maakt Salobreña zo bijzonder.

Ik ben absoluut voor meer woningbouw! Mensen moeten ergens kunnen wonen en een dorp kan niet onder een glazen stolp worden gezet. Maar nieuwbouw kan naar mijn idee ook zó worden ontworpen dat die zich voegt naar de plek waar je bouwt. In dit geval lager, kleinschaliger en met meer respect voor het bestaande landschap zou ik hier persoonlijk veel passender vinden.

Dat is nadrukkelijk mijn persoonlijke smaak en mening, geen conclusie uit de stukken. Of de uiteindelijke bebouwing er precies zo uit zal zien als op de huidige 3D-visualisaties, staat bovendien nog niet vast. Maar als je mij vraagt wat ik van het beeld vind dat nu voorligt: de wegen begrijp ik, die hoogte van die bebouwing niet.